Ghid tehnic de verificare tehnică a locuinței înainte de cumpărare

The decision to buy an apartment or a house shouldn’t be based solely on the finishes, furniture, photos, or first impressions from a viewing. A home may look good on the surface, but it could hide water leaks, thermal bridges, cracks, outdated plumbing, makeshift repairs, or construction defects that result in significant costs after the purchase.

This Home Planning guide explains what technical aspects to check before purchasing a residential property and how to interpret the main risk indicators: structure, moisture, utilities, roof, terrace, basement, windows and doors, ventilation, and finishes

A property inspection is not just a simple viewing. It is a non-invasive technical inspection, conducted within the limits of access, and includes observations, preliminary measurements, photographs, and a technical report.

Schedule a vehicle inspection
See sample report

What is a home inspection?

A home inspection is an assessment of the visible and accessible condition of a property prior to purchase. The purpose is to identify defects, technical risks, and issues that may influence the decision to buy, price negotiations, or the repair budget.

A technical property inspection examines structural elements, accessible systems, signs of moisture, leaks, finishes, woodwork, common areas, and exterior features, where access is available.

Home Planning accurately describes this service as a non-invasive inspection conducted by technical specialists, followed by a report, photographs, conclusions, and recommendations to aid in decision-making.

What a real estate inspection cannot replace

A pre-purchase technical inspection does not replace:
  • technical assessment of stability and strength;
  • ANRE/ISCIR-authorized inspections;
  • destructive testing;
  • the design of reinforcement or repair work;
  • bank appraisal of the property;
  • legal review of documents;

If, during the inspection, signs of structural risk, hazardous installations, active water infiltration, or major safety issues are found, the appropriate course of action is to recommend a specialized follow-up inspection.

This distinction is important for credibility: the Home Planning report is non-invasive, relies on visible and accessible elements, and may recommend further inspections when the situation warrants it.

1. Inspecting the exterior of the building

You should inspect the exterior of the building before entering the apartment or house. The facade, foundation, balconies, window sills, gutters, downspouts, roof, and terrace may reveal problems that aren’t visible from the inside.

Check:
  • visible cracks on the facade;
  • peeling or flaking plaster;
  • moisture stains on the exterior walls;
  • areas with deteriorated concrete;
  • exposed reinforcement;
  • balconies with water leaks or damaged brackets;
  • damaged downspouts and gutters;
  • water leaks on the facade;
  • base affected by moisture;
  • slopes of the land facing the building;
  • minor repairs that may mask older problems.

For homes, the way water flows around the building is very important. If water flows toward the foundation, there is a risk of moisture at the base, water seepage into the basement, or deterioration over time.

2. Inspection of common areas

When it comes to apartments, the inspection shouldn’t be limited to the interior of the unit. The condition of the stairwell, basement, balcony, facade, and shared facilities can directly affect future costs.

The following are sought:
  • water stains in the stairwell;
  • peeling plaster or flaking paint;
  • water seepage at the top floor;
  • old or corroded pipes;
  • makeshift electrical panels;
  • basement with water, dampness, or a lingering odor;
  • cracks in walls, beams, or floors that are visible;
  • repeated repair work;
  • lack of maintenance of common areas.

A renovated apartment may conceal structural issues with the building. That is why a professional technical inspection must assess the condition of the apartment in relation to the condition of the building it is part of.

3. Structure, cracks, and seismic risk

Cracks are not assessed solely based on their size. Their location, direction, shape, continuity, frequency, and the building’s context all matter.

Cracks that require attention:
  • diagonal cracks at the corners of doors and windows;
  • cracks that run the entire length of a wall;
  • cracks in beams, columns, or floors;
  • cracks that have reappeared after repairs;
  • cracks caused by doors rubbing against each other;
  • cracks in walls, beams, or floors that are visible;

For older buildings, properties built before 1977, interwar structures, or buildings that may have undergone structural modifications, it is important to verify their seismic classification and any existing technical assessments. The law on seismic risk reduction establishes obligations regarding the monitoring of in-service performance, technical assessments by certified experts, and the recording of the seismic risk class in the land registry when a classification is provided by an expert report.

The technical inspection can identify signs of risk and recommend a technical assessment, but it does not determine the seismic risk class. This can only be determined through a specialized technical assessment.

4. Moisture, leaks, condensation, and mold

Moisture is one of the most common issues discovered before purchasing a home. It can result from leaks, condensation, thermal bridges, faulty plumbing, deteriorated waterproofing, or inadequate ventilation.

Key areas to check:
  • the corners of the rooms;
  • exterior walls;
  • the area around the windows;
  • the ceilings on the top floor;
  • walls shared with bathrooms and kitchens;
  • the back of the furniture;
  • the floors on the ground floor;
  • the basement;
  • the foundation area of houses;
  • areas where the paint is blistered, peeling, or stained.

During a technical inspection, four situations must be distinguished: active water infiltration, condensation, thermal bridges, and capillary moisture. A thermal imaging camera can identify cold spots or thermal anomalies, but the results must be interpreted in conjunction with a moisture meter, indoor temperature, dew point, and visual inspection.

To control mold, EPA.gov recommends keeping indoor relative humidity below 60%, ideally between 30% and 50%, and surfaces affected by condensation or water should be dried quickly. Also, painting over moldy surfaces does not solve the problem, because the surface must be cleaned and dried first.

5. Electrical System

The electrical system must be carefully inspected, as defects can pose safety risks and result in significant repair costs.

Check:
  • electrical panel;
  • the number of circuits;
  • the presence of residual current devices;
  • the condition of the fuses;
  • circuit marking;
  • outlets and switches;
  • the presence of grounding;
  • the outlets in the bathroom and kitchen;
  • signs of overheating, scorching, or the smell of burnt plastic;
  • areas with peeling, flaking, or stained paint;
  • exposed or makeshift wiring;
  • overloaded circuits.

A property inspection can provide a preliminary assessment of electrical risks, but it does not replace the comprehensive measurements performed by authorized personnel. If any makeshift installations, missing safety devices, or signs of overheating are found, the report must recommend a specialized inspection.

6. Centrală, încălzire și instalație de gaz

The boiler, radiators, manifolds, gas lines, and inspection documents are important for safety and operating costs.

Check:
  • the brand and age of the boiler;
  • system pressure;
  • unusual noises;
  • signs of leaks or corrosion;
  • how radiators work;
  • even heating;
  • the presence of a gas detector;
  • visible gas lines;
  • safety valves;
  • inspection and service records.

For natural gas installations, periodic technical inspections are conducted at intervals of no more than two years, and periodic technical overhauls at intervals of no more than ten years, according to public information provided by gas suppliers to customers.

7. Ferestre, tâmplărie, etanșeitate și termoizolație

Exterior windows and doors affect thermal comfort, sound insulation, and condensation. A new window does not automatically guarantee proper installation.

Check:
  • opening and closing windows;
  • gaskets;
  • condensation between the glass panes;
  • leaks around the window frames;
  • interior and exterior window sills;
  • cold spots around the window frames;
  • air currents;
  • mold around the window frames;
  • doors that scrape or don't close properly.

Thermal bridges, improper sealing, and poor ventilation can lead to condensation and mold even in a recently renovated apartment.

8. Terasă, acoperiș și subsol

The terrace, roof, and basement are critical technical areas. Many leaks do not originate in the apartment itself, but rather from deteriorated waterproofing, faulty rainwater drainage, or damp basements.

The following should be checked on the terrace and roof:
  • waterproofing;
  • areas with standing water;
  • drains;
  • attics;
  • ventilation ducts;
  • roof penetrations;
  • gutters and downspouts;
  • signs of repeated repairs;
  • water seepage at the top level.

In the basement, the following should be checked:

  • water on the floor;
  • the smell of mildew;
  • corroded pipes;
  • water seepage through the walls;
  • poor ventilation;
  • concrete deterioration;
  • signs of minor repairs.

For houses, additional inspections are conducted of the attic, roof structure, roofing, chimneys, rainwater drainage system, foundation, and the slope of the land.

9. Verificări specifice pentru case

A house requires a different inspection than an apartment because it includes the lot, the visible foundation, the roof, the attic, the exterior walls, the drainage system, outbuildings, and fencing.

Check:
  • cracks in the base;
  • visible dents;
  • slopes of the land leading toward the house;
  • water seepage into the basement or cellar;
  • the condition of the roof;
  • the floor and roof structure;
  • signs of moisture in the wood;
  • gutters and downspouts;
  • land drainage;
  • outbuildings, garages, terraces, and gazebos;
  • subsequent design changes.

In homes, many costly problems stem from issues with water, the roof, drainage, and repairs carried out without a consistent technical approach.

10. Cum se clasifică defectele în raport

A list of defects isn't enough. The buyer needs to prioritize: what is critical, what is important, what can be fixed later, and what just needs to be monitored.

11. Ce aduce în plus o inspecție Home Planning

A routine inspection is subjective. A professional technical inspection systematically examines key elements and documents the findings.

Home Planning may include, depending on the property and access:
  • technical visual inspection;
  • thermography;
  • humidity measurements;
  • routine inspections of electrical outlets;
  • checks for flatness and verticality;
  • technical photographs;
  • comments on the structure, fixtures, finishes, and exterior areas;
  • technical report with defect prioritization;
  • recommendations for further investigation.

The report template published by Home Planning includes general information, access conditions, limitations, findings by section, photographs, prioritization of issues, and technical recommendations, making it a useful tool for decision-making and negotiation.

See sample report

12. Când trebuie făcută verificarea tehnică

The technical inspection should be conducted before the final purchase decision is made, ideally before signing the preliminary contract or before paying a substantial deposit.

It is particularly recommended in the following situations:
  • old apartment;
  • recently renovated apartment;
  • new home prior to final inspection;
  • top-floor apartment;
  • ground-floor apartment;
  • single-family home;
  • building with visible cracks;
  • traces of moisture;
  • old facilities;
  • high-priced property;
  • first-time buyer.

The sooner the inspection is conducted, the more leeway the buyer has to negotiate and make decisions.

13. Ce documente trebuie verificate înainte de cumpărarea unei locuințe

Înainte de cumpărarea unei locuințe, verificarea tehnică nu ar trebui să se limiteze la pereți, finisaje și instalații. Este importantă și analiza documentației tehnice disponibile, în special pentru locuințele noi, casele individuale, mansarde, extinderi, supraînălțări sau apartamente cu modificări constructive.

Documentele care pot fi solicitate, în funcție de tipul proprietății, includ:
  • autorizația de construire;
  • proiectul tehnic;
  • detalii de execuție;
  • procese-verbale de recepție;
  • cartea tehnică a construcției;
  • documente privind calitatea materialelor;
  • procese-verbale pentru lucrări ascunse;
  • documente pentru hidroizolații, termoizolații și instalații;
  • autorizații sau avize specifice, acolo unde sunt obligatorii.

O carte tehnică incompletă nu înseamnă automat că locuința nu poate fi cumpărată, dar reprezintă un semnal de risc. Cumpărătorul trebuie să știe ce documente lipsesc, ce impact pot avea și dacă este necesară o verificare suplimentară.

Home Planning poate verifica documentația tehnică disponibilă în cadrul inspecției sau printr-un serviciu separat de analiză a cărții tehnice pentru Asociația de propietari.

Conclusion

A home shouldn’t be judged solely by its finishes. Its true condition is revealed in its structure, utilities, moisture levels, roof, basement, windows and doors, flooring, construction details, and the condition of visible elements.

Home Planning conducts technical property inspections for buyers of apartments and houses, providing a written report, photographs, and clear technical observations. The goal is to ensure that the decision to purchase is based on objective information, not on momentary impressions.

Schedule a pre-purchase inspection
See prices for apartments and houses

The Home Planning report should translate technical observations into useful information for decision-making: whether to purchase, renegotiate, request repairs, or relinquish ownership.

Întrebări și răspunsuri despre verificarea tehnică a locuinței

Am grupat mai jos cele mai frecvente întrebări despre verificarea tehnică a unei locuințe înainte de cumpărare, recepție sau renovare. Răspunsurile explică ce se poate verifica, care sunt limitările unei inspecții non-invazive și când pot fi necesare verificări suplimentare.

Ce este verificarea tehnică a unei locuințe?

Verificarea tehnică a unei locuințe este o analiză non-invazivă a stării tehnice a unui apartament sau a unei case, realizată înainte de cumpărare, recepție sau renovare. Scopul este identificarea defectelor vizibile, a riscurilor tehnice și a problemelor care pot genera costuri suplimentare după achiziție.
În cadrul verificării pot fi analizate elemente precum pereții, tavanele, pardoselile, tâmplăria, instalațiile, acoperișul, terasa, infiltrațiile, umiditatea, punțile termice și documentația tehnică disponibilă.

What is a building inspection?

Inspecția tehnică imobiliară este o verificare tehnică a unei proprietăți, de regulă înainte de cumpărare. Aceasta ajută cumpărătorul să înțeleagă starea reală a locuinței, dincolo de aspectul vizibil de la o simplă vizionare.
Inspecția nu înlocuiește expertiza tehnică, evaluarea imobiliară sau verificarea juridică a actelor, dar poate evidenția defecte, neconformități, riscuri tehnice și lucrări executate necorespunzător.

Cine face verificarea tehnică a unei locuințe?

Verificarea tehnică ar trebui realizată de persoane cu atestare tehnică în construcții, instalații sau domenii conexe. În practică, o astfel de verificare este realizată de ingineri constructori, inspectori tehnici, diriginți de șantier sau specialiști cu experiență în evaluarea stării tehnice a clădirilor.
Pentru situații care implică siguranța structurală, risc seismic, intervenții majore sau degradări importante, poate fi necesară o expertiză tehnică realizată de un expert tehnic autorizat pentru servicii de proiectare și obținere autorizație de construire.

Când este recomandată verificarea tehnică?

Verificarea tehnică este recomandată înainte de semnarea antecontractului, înainte de plata unui avans semnificativ sau înainte de recepția unei locuințe noi. Ideal, cumpărătorul ar trebui să cunoască problemele tehnice înainte de a lua o decizie financiară importantă.
Verificarea este utilă și în cazul locuințelor renovate recent, apartamentelor de la ultimul etaj, caselor individuale, imobilelor vechi, mansardelor, teraselor, spațiilor cu infiltrații sau proprietăților fără documentație tehnică completă.

Este utilă verificarea tehnică înainte de antecontract?

Da, verificarea tehnică este foarte utilă înainte de antecontract, deoarece permite cumpărătorului să identifice eventuale riscuri înainte de a se angaja contractual. Dacă sunt descoperite probleme importante, cumpărătorul poate solicita remedieri, poate renegocia prețul sau poate decide să nu continue tranzacția.
După semnarea antecontractului, poziția de negociere poate fi mai slabă, mai ales dacă avansul a fost deja plătit și condițiile contractuale sunt restrictive.

Este utilă verificarea tehnică înainte de recepția apartamentului?

Da, verificarea tehnică este recomandată înainte de recepția unui apartament nou de la dezvoltator. În această etapă pot fi identificate defecte de execuție, probleme de finisaje, neconformități la tâmplărie, instalații, terase, balcoane, infiltrații, umiditate sau lipsuri în documentația tehnică.
Defectele consemnate înainte de recepție sunt, de regulă, mai ușor de solicitat spre remediere decât după semnarea procesului-verbal de predare-primire.

Inspecția tehnică garantează că locuința nu are defecte ascunse?

Nu. Inspecția tehnică imobiliară este o verificare non-invazivă și se realizează în limita accesului disponibil, a condițiilor din momentul inspecției și a elementelor vizibile sau măsurabile fără desfaceri.
Unele defecte ascunse pot fi identificate indirect, prin indicii precum umiditate, fisuri, diferențe de temperatură, miros, deformări sau urme de intervenții. Totuși, defectele aflate în interiorul pereților, sub pardoseli, în șape, în structuri mascate sau în instalații inaccesibile nu pot fi garantat identificate fără investigații suplimentare.

Ce nu poate fi verificat printr-o inspecție non-invazivă?

Prin inspecție non-invazivă nu se pot verifica direct elementele ascunse în pereți, sub pardoseli, în tavane închise, în șape, în fundații sau în instalații complet mascate. De asemenea, nu se pot confirma în mod absolut calitatea materialelor folosite, armarea reală a elementelor structurale sau execuția lucrărilor ascunse fără documente, probe sau desfaceri.
Inspecția non-invazivă poate identifica indicii, riscuri și simptome tehnice, dar nu înlocuiește investigațiile distructive, expertiza tehnică, testele de laborator sau verificarea completă a execuției din timpul șantierului.

Ce se verifică la un apartament înainte de cumpărare?

La un apartament se verifică starea finisajelor, pereților, tavanelor, pardoselilor, tâmplăriei, instalațiilor electrice, sanitare și termice, precum și eventualele urme de infiltrații, umiditate, condens, mucegai sau punți termice
În funcție de situație, se pot verifica și balconul, terasa, zonele comune relevante, documentația tehnică disponibilă, modificările interioare, diferențele față de proiect și riscurile specifice poziționării apartamentului în clădire.

Ce probleme apar frecvent la apartamentele noi?

La apartamentele noi apar frecvent defecte de finisaj, tencuieli sau gleturi executate necorespunzător, pardoseli denivelate, tâmplărie montată incorect, infiltrații la terase sau balcoane, punți termice, condens, instalații incomplete sau neconforme și lipsuri în documentația tehnică.
Faptul că un apartament este nou nu înseamnă automat că este executat corect. Multe probleme apar din graba de execuție, lipsa controlului de calitate sau detalii tehnice tratate superficial.

Ce probleme apar frecvent la apartamentele vechi?

La apartamentele vechi pot apărea instalații electrice subdimensionate sau realizate pe conductori vechi, instalații sanitare uzate, infiltrații, fisuri, tâmplărie neetanșă, punți termice, condens, mucegai sau modificări interioare realizate fără documentație.
Un risc important la apartamentele vechi este renovarea estetică făcută pentru vânzare, care poate ascunde probleme tehnice mai vechi, fără ca instalațiile sau suporturile să fi fost refăcute corespunzător.

Ce trebuie verificat la un apartament de la ultimul etaj?

La un apartament de la ultimul etaj trebuie verificată cu atenție zona tavanului, pereții exteriori, terasa sau acoperișul, existența infiltrațiilor, urmele de umiditate, punțile termice și calitatea termoizolației.
Apartamentele de la ultimul etaj sunt mai expuse la probleme cauzate de hidroizolații defecte, terase neîntreținute, acoperișuri degradate, condens sau diferențe mari de temperatură între interior și exterior.

Ce trebuie verificat la un apartament de la parter?

La un apartament de la parter trebuie verificate umiditatea, pardoselile, pereții exteriori, zonele de contact cu subsolul, casa scării, spațiile tehnice, eventualele infiltrații și ventilația.
Apartamentele de la parter pot fi mai expuse la umiditate ascensională, infiltrații din subsol, pierderi de căldură prin planșeu, mirosuri din spațiile comune sau probleme generate de instalațiile comune ale clădirii.

Ce riscuri există la apartamentele renovate recent?

Apartamentele renovate recent pot părea în stare foarte bună, dar renovarea poate ascunde instalații vechi, infiltrații mascate, fisuri reparate superficial, pereți afectați de umiditate sau intervenții executate fără respectarea soluțiilor tehnice corecte.
În astfel de cazuri, este important să se verifice nu doar finisajele noi, ci și indicii privind calitatea suportului, instalațiile, ventilația, planeitatea, umiditatea și eventualele modificări constructive.

Ce se verifică la o casă înainte de cumpărare?

La o casă se verifică elementele vizibile ale structurii, fundației, soclului, pereților, planșeelor, acoperișului, fațadei, termoizolației, hidroizolațiilor, instalațiilor, tâmplăriei, podului, teraselor, balcoanelor și terenului din jurul construcției.
Verificarea unei case este mai complexă decât verificarea unui apartament, deoarece include mai multe zone expuse direct la intemperii și mai multe elemente tehnice care pot genera costuri mari de remediere.

Ce trebuie verificat la acoperiș?

La acoperiș trebuie verificate starea învelitorii, jgheaburile, burlanele, străpungerile, coamele, dolia, zonele de racord, podul, termoizolația, eventualele urme de infiltrații și ventilația.
Un acoperiș executat sau întreținut necorespunzător poate produce infiltrații, degradarea finisajelor interioare, apariția mucegaiului, pierderi de căldură și costuri importante de remediere.

Ce trebuie verificat la fundație și soclu?

La fundație și soclu se verifică fisurile vizibile, urmele de umiditate, exfolierea finisajelor, tasările, pantele terenului, modul de evacuare a apelor pluviale și eventualele zone în care apa băltește lângă construcție.
Problemele la soclu sau fundație pot indica drenaj deficitar, hidroizolații insuficiente, tasări locale sau execuție necorespunzătoare a detaliilor de protecție împotriva apei.

Ce trebuie verificat la pod sau mansardă?

La pod sau mansardă trebuie verificate structura acoperișului, urmele de infiltrații, termoizolația, ventilația, condensul, mucegaiul, starea lemnului, racordurile și eventualele intervenții executate ulterior.
Podul și mansarda sunt zone foarte importante, deoarece pot arăta probleme care nu sunt vizibile imediat în camere: infiltrații prin acoperiș, lipsă ventilație, termoizolație montată greșit sau degradări ale elementelor din lemn.

Cum se verifică drenajul terenului?

Drenajul terenului se verifică prin observarea pantelor, a modului în care apa este evacuată de lângă construcție, a poziției burlanelor, a rigolelor, a zonelor de băltire și a urmelor de umiditate de la nivelul soclului.
Un teren care conduce apa către casă poate produce infiltrații, umiditate la soclu, degradarea finisajelor exterioare și probleme în subsoluri sau demisoluri.

Ce riscuri există la casele fără carte tehnică completă?

O casă fără carte tehnică completă poate avea riscuri privind calitatea execuției, materialele folosite, lucrările ascunse, instalațiile, modificările constructive și conformitatea cu proiectul autorizat.
Lipsa documentelor nu înseamnă automat că imobilul are probleme grave, dar reduce gradul de transparență pentru cumpărător. În astfel de cazuri, verificarea tehnică devine mai importantă, iar pentru situații complexe poate fi necesară și o expertiză tehnică.

Cum se identifică infiltrațiile?

Infiltrațiile pot fi identificate prin urme vizibile de apă, pete, exfolieri, miros de umezeală, zone reci, diferențe de temperatură, valori ridicate ale umidității sau degradări ale finisajelor.
În anumite situații, echipamentele non-invazive pot ajuta la identificarea zonelor suspecte, dar cauza exactă a infiltrației poate necesita investigații suplimentare, mai ales dacă sursa este ascunsă în acoperiș, terasă, fațadă sau instalații.

Cum se verifică umiditatea?

Umiditatea se verifică prin inspecție vizuală, măsurători cu aparate specifice, analizarea zonelor cu pete, exfolieri, miros, condens sau variații de temperatură. Se pot verifica pereții exteriori, colțurile, tavanele, zonele de lângă tâmplărie, băile, bucătăriile, terasele și subsolurile.
Valorile de umiditate trebuie interpretate în context. O măsurătoare izolată nu este suficientă pentru o concluzie completă, dar poate indica zone cu risc care necesită monitorizare sau verificări suplimentare.

Cum se identifică infiltrațiile?

Infiltrațiile pot fi identificate prin urme vizibile de apă, pete, exfolieri, miros de umezeală, zone reci, diferențe de temperatură, valori ridicate ale umidității sau degradări ale finisajelor.
În anumite situații, echipamentele non-invazive pot ajuta la identificarea zonelor suspecte, dar cauza exactă a infiltrației poate necesita investigații suplimentare, mai ales dacă sursa este ascunsă în acoperiș, terasă, fațadă sau instalații.

Ce este o punte termică?

O punte termică este o zonă a construcției prin care se pierde mai multă căldură decât prin restul elementului constructiv. Aceasta apare frecvent la colțuri, grinzi, stâlpi, planșee, balcoane, tâmplărie sau zone cu termoizolație întreruptă.
Punțile termice pot duce la condens, mucegai, disconfort termic și consum mai mare de energie. În unele cazuri, ele pot fi observate cu ajutorul termografiei, în condiții potrivite de diferență de temperatură între interior și exterior.

Cum se identifică mucegaiul?

Mucegaiul poate fi identificat prin pete negre, verzi sau gri, miros specific, zone umede, condens persistent sau degradarea finisajelor. Apare frecvent în colțuri, în spatele mobilierului, lângă tâmplărie, în băi, bucătării sau pe pereții exteriori.
Cauzele pot fi multiple: ventilație insuficientă, punți termice, infiltrații, umiditate ridicată, termoizolație deficitară sau încălzire neuniformă. Eliminarea mucegaiului fără rezolvarea cauzei poate duce la reapariția problemei.

Când o fisură poate indica o problemă structurală?

O fisură poate indica un risc structural atunci când este lată, evolutivă, diagonală, apare în zone importante ale clădirii, se repetă pe mai multe niveluri sau este asociată cu tasări, deformări, uși care nu se mai închid corect sau alte degradări.
Nu orice fisură este structurală. Unele fisuri apar din contracții, finisaje, rosturi, tencuieli sau mișcări normale ale materialelor. Pentru concluzii privind siguranța structurală poate fi necesară o expertiză tehnică realizată de un expert autorizat.

Ce înseamnă defect de execuție?

Un defect de execuție este o lucrare realizată necorespunzător față de proiect, normative, detalii tehnice, bune practici sau cerințe de calitate. Defectele pot apărea la finisaje, instalații, termoizolații, hidroizolații, tâmplărie, acoperiș, fațade sau elemente constructive.
Exemple frecvente sunt pante greșite la terase, hidroizolații executate defectuos, tâmplărie montată incorect, pardoseli denivelate, instalații neprotejate, finisaje aplicate pe suport necorespunzător sau lipsa unor detalii tehnice esențiale.

Care este diferența dintre defect vizibil și viciu ascuns?

Un defect vizibil este o problemă care poate fi observată la o verificare atentă: fisuri, pete, denivelări, infiltrații, finisaje deteriorate sau elemente montate incorect.
Un viciu ascuns este o problemă care nu poate fi observată ușor la momentul cumpărării, deoarece este mascată, apare ulterior sau se află în interiorul elementelor constructive. Inspecția tehnică poate identifica unele indicii ale viciilor ascunse, dar nu poate garanta descoperirea tuturor problemelor ascunse fără investigații suplimentare.

Ce se verifică la instalația electrică?

La instalația electrică se pot verifica tabloul electric, siguranțele, prizele, întrerupătoarele, existența împământării, funcționarea circuitelor accesibile, poziționarea elementelor și eventualele improvizații vizibile.
Verificarea din cadrul unei inspecții tehnice nu înlocuiește o verificare electrică autorizată completă, dar poate identifica riscuri evidente, neconformități aparente sau situații care necesită intervenția unui electrician autorizat.

Ce se verifică la instalația sanitară?

La instalația sanitară se verifică obiectele sanitare, bateriile, scurgerile, presiunea aparentă, etanșeitatea vizibilă, urmele de infiltrații, mirosurile, funcționarea evacuărilor și eventualele intervenții necorespunzătoare.
Problemele sanitare pot genera infiltrații, degradarea finisajelor, mirosuri neplăcute și costuri importante, mai ales dacă instalațiile sunt mascate sau accesul la trasee este limitat.

Ce se verifică la încălzirea în pardoseală?

La încălzirea în pardoseală se pot verifica distribuitorul, circuitele accesibile, robineții, debitmetrele, actuatoarele, eventualele pierderi vizibile, funcționarea termostatelor și distribuția temperaturii la nivelul pardoselii, în condiții potrivite de funcționare.
Pentru verificări detaliate privind echilibrarea hidraulică, debitul real, curățarea instalației sau eficiența sistemului, poate fi necesară intervenția unei firme specializate în instalații termic

Ce se verifică la centrala termică?

La centrala termică se pot verifica vizual starea echipamentului, racordurile, presiunea afișată, funcționarea aparentă, eventualele urme de scurgeri, ventilarea spațiului și documentele disponibile, cum ar fi verificările tehnice periodice.
Inspecția tehnică a locuinței nu înlocuiește verificarea ISCIR sau intervenția unei firme autorizate pentru centrale termice. Dacă există suspiciuni, lipsă documente sau funcționare necorespunzătoare, este recomandată verificarea de către personal autorizat.

Ce riscuri există la instalațiile electrice vechi?

Instalațiile electrice vechi pot fi subdimensionate pentru consumatorii actuali, pot avea conductori vechi, izolație degradată, lipsă împământare, circuite insuficiente, prize montate necorespunzător sau improvizații.
Aceste probleme pot duce la supraîncălziri, declanșări frecvente, defectarea echipamentelor sau risc de incendiu. În cazul apartamentelor vechi sau renovate superficial, verificarea instalației electrice este foarte importantă.

Se primește raport tehnic scris?

Da, în urma unei inspecții tehnice profesioniste ar trebui să se primească un raport tehnic scris. Raportul documentează observațiile din teren, defectele identificate, fotografiile relevante, riscurile și recomandările tehnice.
Un raport scris este util deoarece permite cumpărătorului să analizeze ulterior problemele, să solicite remedieri, să discute cu vânzătorul sau dezvoltatorul și să ia o decizie mai bine fundamentată.

Ce conține raportul tehnic?

Raportul tehnic poate conține date despre proprietate, zonele verificate, observații tehnice, fotografii, măsurători, clasificarea defectelor, recomandări de remediere și limitările inspecției.
În funcție de tipul proprietății, raportul poate include observații despre structură aparentă, finisaje, instalații, tâmplărie, acoperiș, terase, infiltrații, umiditate, punți termice și documentația tehnică pusă la dispoziție

În cât timp se primește raportul tehnic?

Termenul de livrare a raportului depinde de complexitatea proprietății, numărul de defecte identificate, volumul fotografiilor și nivelul de analiză necesar. În general, raportul se transmite după inspecție, într-un termen stabilit anterior cu beneficiarul.
Pentru proprietăți complexe, case mari, imobile cu documentație tehnică amplă sau situații cu multe defecte, redactarea raportului poate necesita mai mult timp decât în cazul unui apartament standard.

Can the report be used in price negotiations?

Da, raportul tehnic poate fi folosit ca suport în negocierea prețului, deoarece documentează problemele observate și poate justifica solicitarea unor remedieri sau ajustări financiare.
Totuși, valoarea negocierii depinde de gravitatea defectelor, costurile estimate de remediere, poziția vânzătorului, condițiile pieței și momentul în care se află tranzacția.

Raportul Home Planning este expertiză tehnică?

Nu. Raportul de inspecție tehnică nu este același lucru cu o expertiză tehnică. Inspecția tehnică este o verificare non-invazivă, orientată către identificarea defectelor prin metode non-invsazive, a riscurilor și a neconformităților aparente. În cazul în care există indicii temeinice se recomandă analize de materiale și încercări de laboratoare autorizate.
Expertiza tehnică este o analiză formală in cadru serviciilor de proiectare, realizată de un expert tehnic autorizat, utilizată în situații care implică siguranța structurală, risc seismic, intervenții majore, litigii sau concluzii tehnice cu regim special.

Când este necesară o expertiză tehnică separată?

O expertiză tehnică poate fi necesară atunci când există suspiciuni privind siguranța structurală, fisuri importante, tasări, intervenții asupra structurii, mansardări, supraetajări, modificări constructive, clădiri vechi, risc seismic sau litigii tehnice.
Inspecția tehnică poate semnala necesitatea unei expertize, dar nu o poate înlocui atunci când sunt necesare concluzii privind capacitatea portantă, stabilitatea, încadrarea seismică sau conformitatea structurală detaliată.

Cât durează o verificare tehnică a locuinței?

Durata verificării depinde de tipul proprietății, suprafață, acces, numărul de încăperi, existența teraselor, acoperișului, podului, subsolului sau instalațiilor complexe. Un apartament standard se verifică, de regulă, mai repede decât o casă individuală.
Pentru case, vile, apartamente mari sau proprietăți cu documentație tehnică amplă, verificarea poate dura mai mult, deoarece există mai multe zone și sisteme care trebuie analizate.

Cât costă verificarea tehnică a unei locuințe?

Costul verificării tehnice depinde de tipul proprietății, suprafață, complexitate, localizare, acces, documentația analizată și nivelul de detaliu solicitat. Apartamentele, casele și vilele pot avea prețuri diferite, deoarece volumul de lucru nu este același.
Pentru prețuri actualizate, este recomandată consultarea paginii de prețuri sau solicitarea unei oferte personalizate, mai ales pentru proprietăți cu suprafețe mari, case, imobile cu teren, acoperiș, subsol sau documentație tehnică extinsă.

Ce influențează prețul unei inspecții tehnice?

Prețul unei inspecții tehnice este influențat de suprafața construită, tipul proprietății, numărul de niveluri, existența acoperișului, teraselor, balcoanelor, subsolului, curții, instalațiilor complexe și documentației care trebuie verificată.
De asemenea, pot influența prețul localizarea, urgența, accesul la proprietate, necesitatea unui raport detaliat sau solicitarea unor verificări suplimentare.

Este suficientă o simplă vizionare făcută de cumpărător?

O vizionare obișnuită poate ajuta cumpărătorul să observe aspecte generale, dar nu este suficientă pentru identificarea problemelor tehnice. Multe defecte nu sunt evidente pentru o persoană fără experiență tehnică sau fără echipamente adecvate.
Finisajele noi, mobilierul, lumina bună sau prezentarea comercială pot masca probleme de umiditate, instalații, execuție, planeitate, ventilație sau documentație incompletă.

Poate vânzătorul sau dezvoltatorul să refuze verificarea tehnică?

Da, vânzătorul sau dezvoltatorul poate refuza accesul pentru o verificare tehnică, dar un astfel de refuz poate fi un semnal de atenție pentru cumpărător. O proprietate fără probleme majore ar trebui, în mod normal, să poată fi verificată înainte de achiziți
Este recomandat ca verificarea să fie discutată din timp, înainte de stabilirea termenilor finali ai tranzacției sau înainte de plata unui avans important.

Ce se întâmplă dacă se găsesc defecte?

Dacă se găsesc defecte, acestea pot fi documentate în raportul tehnic, împreună cu fotografii și recomandări. În funcție de gravitate, cumpărătorul poate solicita remedieri, poate renegocia prețul, poate cere documente suplimentare sau poate decide să nu continue achiziția.
Nu toate defectele sunt motive de renunțare la cumpărare. Unele sunt minore și ușor de remediat, în timp ce altele pot implica riscuri tehnice sau costuri semnificative.

Ce înseamnă defect minor, defect mediu și defect major?

Un defect minor este o problemă cu impact redus, de regulă ușor de remediat, cum ar fi mici imperfecțiuni de finisaj. Un defect mediu poate necesita reparații, verificări suplimentare sau costuri moderate.
Un defect major este o problemă care poate afecta utilizarea locuinței, siguranța, durabilitatea, confortul sau poate genera costuri importante de remediere. Exemplele pot include infiltrații active, probleme la acoperiș, instalații nesigure sau degradări importante.

Se poate face verificarea tehnică după cumpărare?

Da, verificarea tehnică se poate face și după cumpărare, dar este mai utilă înainte de achiziție. După cumpărare, cumpărătorul are mai puține opțiuni de negociere și poate fi nevoit să suporte direct costurile de remediere.
Verificarea după cumpărare poate fi utilă pentru planificarea renovării, identificarea priorităților tehnice sau documentarea unor probleme care trebuie remediate.

Ce documente trebuie cerute înainte de cumpărare?

În funcție de tipul proprietății, pot fi solicitate autorizația de construire, procesul-verbal de recepție, cartea tehnică a construcției, proiectul tehnic, detalii de execuție, documente pentru instalații, documente privind hidroizolațiile, termoizolațiile și eventualele modificări autorizate.
Pentru apartamente, accesul la documentația completă poate fi limitat, dar este important să fie solicitate cel puțin documentele relevante disponibile. Pentru case, documentația tehnică are o importanță mai mare, deoarece cumpărătorul preia integral responsabilitatea asupra construcției.

What is the technical construction book?

Cartea tehnică a construcției este ansamblul documentelor tehnice care reflectă proiectarea, execuția, recepția, exploatarea și urmărirea în timp a unei construcții. Aceasta poate include proiecte, procese-verbale, documente de calitate, dispoziții de șantier, recepții și alte documente relevante.
O carte tehnică incompletă poate indica lipsuri în documentarea lucrărilor executate și poate crea dificultăți în cazul unor intervenții viitoare, remedieri, recepții, vânzări sau verificări tehnice.

Ce înseamnă carte tehnică incompletă?

O carte tehnică incompletă înseamnă că lipsesc unele documente relevante privind proiectarea, execuția, recepția, calitatea materialelor, lucrările ascunse, instalațiile, hidroizolațiile, termoizolațiile sau intervențiile ulterioare.
Lipsa documentelor nu confirmă automat existența unor defecte, dar reduce posibilitatea de a verifica trasabilitatea lucrărilor și calitatea execuției. În astfel de cazuri, verificarea tehnică devine mai importantă.

Ce documente trebuie cerute înainte de cumpărare?

În funcție de tipul proprietății, pot fi solicitate autorizația de construire, procesul-verbal de recepție, cartea tehnică a construcției, proiectul tehnic, detalii de execuție, documente pentru instalații, documente privind hidroizolațiile, termoizolațiile și eventualele modificări autorizate.
Pentru apartamente, accesul la documentația completă poate fi limitat, dar este important să fie solicitate cel puțin documentele relevante disponibile. Pentru case, documentația tehnică are o importanță mai mare, deoarece cumpărătorul preia integral responsabilitatea asupra construcției.

Verificarea tehnică înlocuiește verificarea juridică a actelor?

Nu. Verificarea tehnică nu înlocuiește verificarea juridică a actelor. Actele de proprietate, sarcinile, cadastrul, intabularea, promisiunea de vânzare, clauzele contractuale și alte aspecte juridice trebuie analizate de notar, avocat sau specialist juridic.
Verificarea tehnică se referă la starea construcției, instalații, defecte, riscuri și documentație tehnică, nu la dreptul de proprietate sau legalitatea tranzacției.

Verificarea tehnică înlocuiește evaluarea imobiliară?

Nu. Evaluarea imobiliară stabilește valoarea de piață a proprietății, de regulă în scop bancar, fiscal sau tranzacțional. Verificarea tehnică analizează starea tehnică a locuinței și riscurile care pot genera costuri sau probleme după cumpărare.
Cele două servicii sunt diferite și complementare. O proprietate poate avea o valoare de piață bună, dar poate prezenta probleme tehnice care trebuie luate în calcul înainte de cumpărare.

De ce este importantă verificarea tehnică înainte de cumpărare?

Verificarea tehnică este importantă deoarece o locuință poate avea probleme care nu sunt vizibile la o simplă vizionare. Infiltrațiile, instalațiile vechi, punțile termice, defectele de execuție, acoperișurile necorespunzătoare sau documentația incompletă pot genera costuri importante după achiziție.
O verificare tehnică ajută cumpărătorul să ia o decizie informată, să înțeleagă riscurile reale și să evite achiziții bazate doar pe aspectul vizual al locuinței.
👉 Property Inspection
Comprehensive property inspection service prior to purchase
👉 Apartment inspection before purchase
Technical assessment for new or older apartments.

Technical inspection scheduling

office@homeplanning.ro

+40 723 61 70 83

Terms and ConditionsPrivacy PolicyCookie Policy


© Copyright 2026, HomePlanning.ro. All rights reserved. Powered by Home Planning

The website provides information about Home Planning, the activities carried out by Home Planning on the Romanian construction technical consulting services market, and specialized articles.

The information or materials made available on the Website do not constitute recommendations or technical advice and cannot be considered by the User as being adapted to specific factual situations or as having general applicability in a particular field. The User may request specialized technical assistance or clarification regarding the materials published at the dates in the Contact section of the Website.

The following terms and conditions (T&C) apply to the websites https://www.homeplanning.ro/ and https://homeplanning-blog.webflow.io/ (Site) owned by Home Planning® (HOME PLANNING SRL, CUI 45150431, J40/18828/2021, Albu Cătălin-Ion PFA, CUI 42803374 and Home Planning Construction SRL CUI 3440073, J1993000211167 Bucharest, sector 2, str. Fabrica de Glucoza, nr. 6-8, Bl. 13, sc. B, ap 60, owner of the website Homeplanning.ro, hereinafter referred to as "Home Planning" or "we") and is addressed to users of the Website (User). Home Planning reserves the right to modify the T&C at any time, and the modifications shall take effect from the date of publication on the Website.

The Website offers the User the possibility to access the content on the platform for personal use.

By using the Site, the User understands and accepts that Home Planning is the exclusive owner of all intellectual property rights to the content of the Site, including, without limitation, the articles, texts, illustrations, and drawings on the Site, and that they will not use, modify, reproduce, publish, sell, distribute, or create derivative works of these materials in any way, except with the express prior consent of Home Planning.